Wet Vaste Huurcontracten: wat is er veranderd?

Op 1 juli 2024 is de Wet Vaste Huurcontracten in werking getreden. De belangrijkste wijziging: verhuurders mogen niet langer standaard tijdelijke huurcontracten aanbieden. Het uitgangspunt is nu een contract voor onbepaalde tijd.

Tijdelijke contracten zijn alleen nog toegestaan in specifieke uitzonderingssituaties:

  • Studenten: tijdelijk contract gekoppeld aan de duur van de studie (campuscontract).
  • Urgent woningzoekenden: mensen die door een noodsituatie (brand, echtscheiding, dakloosheid) snel een woning nodig hebben.
  • Laatste-kans-huurders: huurders die eerder wegens overlast hun woning hebben verloren.
  • Doelgroepencontracten: woningen specifiek bestemd voor ouderen, gehandicapten of jongeren (tot 28 jaar).
  • Diplomatenclausule: wanneer de eigenaar de woning tijdelijk verhuurt en later zelf weer wil betrekken.
Overgangsrecht: tijdelijke contracten die voor 1 juli 2024 zijn afgesloten, blijven geldig onder de oude regels. De nieuwe wet geldt alleen voor contracten die na die datum zijn ondertekend. Heb je een contract uit bijvoorbeeld maart 2024, dan gelden voor jou de regels die we hieronder beschrijven.

Maximale duur van een tijdelijk contract

De maximale duur hangt af van het type woonruimte:

  • Zelfstandige woonruimte (eigen voordeur, keuken en toilet): maximaal 2 jaar.
  • Onzelfstandige woonruimte (kamers met gedeelde voorzieningen): maximaal 5 jaar.

De duur begint te lopen op de ingangsdatum van het contract, niet op de datum van ondertekening. Een contract van 1 maart 2024 tot 28 februari 2026 is precies 2 jaar en dus geldig. Een contract van 1 maart 2024 tot 1 april 2026 overschrijdt de 2 jaar en wordt juridisch beschouwd als een contract voor onbepaalde tijd.

Opzegging door de verhuurder

Bij een tijdelijk contract hoeft de verhuurder niet op te zeggen in de traditionele zin. Wel moet de verhuurder je schriftelijk informeren dat het contract afloopt. De termijn hiervoor:

  • Niet eerder dan 3 maanden voor de einddatum.
  • Niet later dan 1 maand voor de einddatum.

Deze aanzegging moet schriftelijk (brief of e-mail) en moet duidelijk vermelden op welke datum het contract eindigt.

Wat als de verhuurder te laat aanzegt?

Dit is een van de belangrijkste beschermingen voor huurders. Als de verhuurder je niet tijdig schriftelijk informeert over het einde van het contract, wordt het contract automatisch omgezet naar onbepaalde tijd. Je krijgt dan volledige huurbescherming en de verhuurder kan je niet meer op basis van het tijdelijke contract uit de woning zetten.

Concreet: als je contract eindigt op 1 juni en de verhuurder stuurt de aanzegging pas op 15 mei (minder dan 1 maand van tevoren), dan is het contract per 1 juni automatisch voor onbepaalde tijd. De verhuurder heeft geen mogelijkheid om dit te herstellen.

Tip: Houd je agenda bij. Als de einddatum van je contract nadert en je hebt nog niets van je verhuurder gehoord, stuur dan zelf geen herinnering. Wacht de termijn af. Als de verhuurder te laat is, heb je automatisch een contract voor onbepaalde tijd.

Tussentijdse opzegging door de huurder

Als huurder kun je een tijdelijk contract op elk moment tussentijds opzeggen. Je moet daarbij de opzegtermijn uit je contract in acht nemen (minimaal 1 maand). De verhuurder kan het contract niet tussentijds opzeggen, tenzij sprake is van ernstige contractbreuk (huurachterstand van meerdere maanden, ernstige overlast, illegale activiteiten).

Dit betekent dat een tijdelijk contract je als huurder meer flexibiliteit biedt: je kunt eerder vertrekken, maar de verhuurder kan je niet eerder dan de einddatum uitzetten.

Verlenging: mag dat?

Nee. Een tijdelijk huurcontract voor zelfstandige woonruimte mag niet worden verlengd. Na afloop zijn er twee mogelijkheden:

  1. Het contract eindigt: je levert de woning op en vertrekt.
  2. Het contract wordt onbepaalde tijd: als de verhuurder niet tijdig aanzegt, of als je beiden besluit dat je blijft wonen.

Een verhuurder die na afloop van een tijdelijk contract een nieuw tijdelijk contract aanbiedt, handelt in strijd met de wet. Dat tweede contract wordt automatisch beschouwd als een contract voor onbepaalde tijd. Dit geldt ook als de verhuurder een contract van bijvoorbeeld 18 maanden aanbiedt, gevolgd door een "nieuw" contract van 6 maanden. De totale duur overschrijdt 2 jaar en het tweede contract is automatisch onbepaalde tijd.

Huurprijsbescherming

Tijdens een tijdelijk contract heb je dezelfde huurprijsbescherming als bij een contract voor onbepaalde tijd:

  • Puntenstelsel: de maximale huurprijs wordt bepaald door het WWS puntenstelsel. De verhuurder mag niet meer vragen dan het maximum dat bij het puntentotaal hoort.
  • Huurverhoging: de verhuurder mag de huur verhogen volgens de wettelijke regels (jaarlijks per 1 juli). Bij een contract van minder dan 1 jaar is een huurverhoging ongebruikelijk maar niet verboden.
  • Toetsing na afloop: ook na afloop van het tijdelijke contract kun je de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Je hebt hiervoor tot 6 maanden na het einde van het contract.
Sociale huur of vrije sector? Of je woning in de sociale sector of vrije sector valt, hangt af van het puntentotaal, niet van het type contract. Een tijdelijk contract in de sociale sector (tot 143 punten) biedt dezelfde prijsbescherming als een vast contract. Bereken je punten met onze gratis calculator.

Praktische tips voor huurders met een tijdelijk contract

  1. Bewaar je contract zorgvuldig. Controleer de exacte begin- en einddatum en of het contract voldoet aan de wettelijke eisen.
  2. Noteer de aanzegtermijn. Zet een herinnering in je agenda 3 maanden voor de einddatum. Als de verhuurder niet tijdig aanzegt, heb je recht op onbepaalde tijd.
  3. Laat de huurprijs toetsen. Bij een tijdelijk contract kun je de Huurcommissie vragen om de aanvangshuurprijs te beoordelen. Dit kan zelfs nog tot 6 maanden na afloop van het contract.
  4. Documenteer de staat van de woning. Maak bij intrek foto's van alle kamers. Dit beschermt je bij het einde van het contract als de verhuurder schade claimt.
  5. Accepteer geen ongeldig nieuw contract. Als je verhuurder na afloop een nieuw tijdelijk contract voorlegt, weet dan dat dit juridisch een contract voor onbepaalde tijd is.

Veelgemaakte fouten door verhuurders

Niet alle verhuurders zijn op de hoogte van de actuele wetgeving. Dit zijn veelvoorkomende fouten die in jouw voordeel kunnen werken:

  • Contract langer dan 2 jaar: een tijdelijk contract van 25 maanden is automatisch onbepaalde tijd.
  • Aanzegging per WhatsApp: de aanzegging moet schriftelijk (brief of e-mail). Een WhatsApp-bericht voldoet niet aan de wettelijke eis, tenzij dit expliciet in het contract is opgenomen als communicatievorm.
  • Aanzegging te vroeg of te laat: buiten het venster van 1 tot 3 maanden voor de einddatum is de aanzegging niet geldig.
  • Verlenging aanbieden: een verhuurder die een verlenging aanbiedt, creëert juridisch een contract voor onbepaalde tijd.
  • Huurverhoging boven maximum: ook bij een tijdelijk contract gelden de wettelijke maxima voor huurverhoging.