Huurprijs te hoog? Dit kun je doen (stap-voor-stap)

Uit onderzoek van de Woonbond blijkt dat honderdduizenden huurders in Nederland meer betalen dan de maximale huurprijs die bij hun woning hoort. Toch ondernemen de meeste huurders geen actie, vaak omdat ze niet weten dat ze te veel betalen of niet weten hoe ze het moeten aanpakken. In dit artikel lees je precies hoe je controleert of je te veel betaalt en welke stappen je kunt zetten.

Hoe weet je of je te veel betaalt?

De enige manier om te weten of je huurprijs te hoog is, is door het puntenaantal van je woning te berekenen volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Elk puntentotaal correspondeert met een maximale huurprijs. Betaal je meer dan dat maximum? Dan betaal je te veel.

Dit geldt niet alleen voor sociale huurwoningen. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in 2024 is ook het middensegment (144 t/m 186 punten) gereguleerd. Dat betekent dat veel meer huurders recht hebben op een gemaximeerde huurprijs dan voorheen.

Stap 1: Bereken de maximale huurprijs

Begin met het berekenen van het puntentotaal van je woning. Je hebt hiervoor nodig: de woonoppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde, en informatie over de keuken, badkamer, buitenruimte en verwarming.

Gebruik onze gratis huurprijs-calculator om binnen een paar minuten je maximale huurprijs te berekenen. Of lees ons artikel over maximale huurprijs berekenen voor een stapsgewijze uitleg.

Noteer het resultaat: het totale puntenaantal, het huursegment (sociaal, midden of vrij) en de bijbehorende maximale huurprijs.

Stap 2: Schrijf je verhuurder aan

Is de maximale huurprijs lager dan wat je nu betaalt? Dan is de eerste stap altijd: je verhuurder schriftelijk aanschrijven. Veel verhuurders zijn bereid om de huur aan te passen wanneer ze geconfronteerd worden met een onderbouwde berekening. Een brief is vaak effectiever (en sneller) dan direct naar de Huurcommissie stappen.

Wat moet er in je brief staan?

• Je naam, adres en het adres van de huurwoning
• Je huidige kale huurprijs (zonder servicekosten)
• De berekende maximale huurprijs volgens het WWS
• Een kopie of screenshot van je puntentelling als bijlage
• Het verzoek om de huurprijs te verlagen naar het wettelijk maximum
• Een redelijke reactietermijn (bijvoorbeeld 4 weken)
• De vermelding dat je bij de Huurcommissie terechtkunt als er geen oplossing komt

Tip: Verstuur je brief per aangetekende post of per email met leesbevestiging. Zo heb je altijd bewijs dat je verhuurder de brief heeft ontvangen.

Stuur de brief naar je verhuurder (of de beheerder/woningcorporatie) en bewaar een kopie voor je eigen administratie.

Stap 3: Huurcommissie inschakelen

Reageert je verhuurder niet, of weigert hij de huur aan te passen? Dan kun je een procedure starten bij de Huurcommissie. De Huurcommissie is een onafhankelijke geschillenbeslechter die de puntentelling officieel vaststelt en een bindende uitspraak doet.

Hoe werkt de procedure?

1. Verzoek indienen — Dien je verzoek online in via huurcommissie.nl. Je betaalt eenmalig 25 euro aan leges.
2. Onderzoek — Een medewerker van de Huurcommissie komt langs om de woning op te meten en de puntentelling te controleren.
3. Zitting — Zowel jij als je verhuurder worden uitgenodigd om je standpunt toe te lichten.
4. Uitspraak — De Huurcommissie doet een uitspraak over het puntenaantal en de maximale huurprijs.

Kosten en doorlooptijd

De procedure kost 25 euro voor de huurder. Krijg je gelijk? Dan betaalt de verhuurder dit bedrag. De gemiddelde doorlooptijd is 4 tot 6 maanden van aanvraag tot uitspraak.

De uitspraak van de Huurcommissie is in eerste instantie een advies, maar wordt bindend als geen van beide partijen binnen 8 weken naar de kantonrechter stapt.

Wanneer heb je recht op huurverlaging?

Je recht op huurverlaging hangt af van het segment waarin je woning valt:

• Sociale huur (t/m 143 punten) — Je hebt altijd recht op de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel. Dit geldt zowel voor nieuwe als bestaande huurcontracten.
• Middenhuur (144 t/m 186 punten) — Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt hier ook een maximale huurprijs. Voor contracten die voor die datum zijn afgesloten gelden overgangsregels.
• Vrije sector (187+ punten) — In de vrije sector is er geen wettelijk maximum. Je kunt alleen een huurverhoging betwisten als deze onredelijk is (hoger dan inflatie + 1%).

Let op: terugwerkende kracht

Een belangrijk detail dat veel huurders niet weten: je kunt te veel betaalde huur tot 6 maanden terugvragen. Als de Huurcommissie vaststelt dat je huurprijs te hoog is, wordt de verlaging met terugwerkende kracht doorgevoerd tot maximaal 6 maanden voor de datum van je verzoek.

Bij nieuwe huurcontracten (korter dan 6 maanden oud) kun je de puntentelling zelfs laten toetsen tot 6 maanden na de ingangsdatum van het contract. Dat geeft je de tijd om je te orienteren en een berekening te maken.

Tip: Bewaar altijd een kopie van je puntentelling als bewijs. Maak screenshots van je berekening, sla je WOZ-beschikking op en bewaar het energielabelcertificaat. Hoe beter je dossier, hoe sterker je positie.

Samengevat: jouw actieplan

1. Bereken je punten en maximale huurprijs
2. Vergelijk met je huidige kale huur
3. Schrijf je verhuurder aan met een onderbouwd verzoek
4. Geen reactie of weigering? Schakel de Huurcommissie in
5. Vraag tot 6 maanden terugwerkende kracht aan