Huurcommissie inschakelen: procedure, kosten en wat je moet weten

Als je er met je verhuurder niet uitkomt over de huurprijs, servicekosten of onderhoud, kun je de Huurcommissie inschakelen. Dit is een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen huurders en verhuurders beoordeelt. In dit artikel leggen we de volledige procedure uit: van wanneer je de Huurcommissie kunt inschakelen tot wat het kost en hoe lang het duurt.

Wat doet de Huurcommissie?

De Huurcommissie is een onafhankelijke geschillenbeslechter die valt onder het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. De organisatie behandelt geschillen over huurprijzen, servicekosten en onderhoud van huurwoningen.

De Huurcommissie is geen rechtbank, maar een laagdrempelig alternatief. De procedure is eenvoudiger, goedkoper en sneller dan een gang naar de kantonrechter. Voor woningen in het gereguleerde segment (sociaal en middenhuur, tot €1.228,07 per maand) is de uitspraak van de Huurcommissie bindend. Voor woningen in de vrije sector heeft de uitspraak een adviserend karakter.

Wanneer kun je de Huurcommissie inschakelen?

Je kunt de Huurcommissie inschakelen bij vier typen geschillen:

• Huurprijs te hoog. Je betaalt meer dan de maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel (WWS). Dit is de meest voorkomende reden om de Huurcommissie in te schakelen.
• Servicekosten te hoog. De servicekosten die je verhuurder in rekening brengt (schoonmaak, meubilering, tuinonderhoud) zijn onredelijk of niet onderbouwd.
• Onderhoudsproblemen. Je verhuurder weigert noodzakelijk onderhoud uit te voeren (lekkage, schimmel, kapotte verwarming) en je komt er samen niet uit.
• Huurverhoging betwisten. Je verhuurder heeft een huurverhoging aangekondigd die boven het wettelijk maximum ligt, of die niet volgens de juiste procedure is verlopen.

In alle gevallen geldt: je moet eerst je verhuurder aanschrijven voordat je naar de Huurcommissie stapt. De Huurcommissie vereist dat je aantoonbaar hebt geprobeerd het geschil zelf op te lossen.

De procedure stap voor stap

1. Verhuurder aanschrijven

Stuur je verhuurder een schriftelijke brief (per aangetekende post of e-mail met ontvangstbevestiging) waarin je het geschil beschrijft en een oplossing voorstelt. Geef je verhuurder zes weken de tijd om te reageren. Bewaar een kopie van de brief en het verzendbewijs.

2. Verzoekschrift indienen

Reageert je verhuurder niet of komen jullie er niet uit? Dan kun je een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie. Dit kan online via huurcommissie.nl of per post. Bij het verzoekschrift voeg je de volgende documenten toe:

• Een kopie van je huurcontract
• De brief die je aan je verhuurder hebt gestuurd
• Eventueel de reactie van je verhuurder
• Je puntentelling (bij huurprijsgeschillen)
• Foto's van gebreken (bij onderhoudsgeschillen)

3. Voorlopig oordeel

Na ontvangst van je verzoekschrift stuurt de Huurcommissie een voorlopig oordeel aan beide partijen. Dit is een eerste inschatting op basis van de ingediende documenten. Beide partijen krijgen de gelegenheid om hierop te reageren.

4. Bezichtiging van de woning

In veel gevallen plant de Huurcommissie een bezichtiging van de woning. Een rapporteur komt langs om de feitelijke situatie te beoordelen: oppervlakte meten, voorzieningen controleren, gebreken vastleggen. Deze bezichtiging vindt niet altijd plaats. Bij duidelijke dossiers kan de Huurcommissie ook zonder bezichtiging een uitspraak doen.

5. Uitspraak

Op basis van het dossier en de eventuele bezichtiging doet de Huurcommissie een uitspraak. Bij woningen met een huur tot €1.228,07 per maand (sociaal en middenhuur) is deze uitspraak bindend: beide partijen moeten zich eraan houden. Bij vrije-sectorwoningen is de uitspraak adviserend. Als een van de partijen het niet eens is met het advies, kan die binnen acht weken naar de kantonrechter stappen.

Kosten

De kosten voor een procedure bij de Huurcommissie zijn bewust laag gehouden om de drempel zo laag mogelijk te maken:

• Huurder: €25 leges. Dit bedrag betaal je bij het indienen van het verzoekschrift.
• Verhuurder: €300 leges, maar alleen als de huurder in het gelijk wordt gesteld. Als de verhuurder gelijk krijgt, betaalt de verhuurder niets.
• Gratis: als je inkomen onder een bepaalde grens valt (de zogenaamde "geen-leges-grens"), hoef je als huurder geen €25 te betalen.

Je hebt geen advocaat nodig voor een procedure bij de Huurcommissie. Het proces is zo ontworpen dat je het zelf kunt doorlopen. Uiteraard staat het je vrij om juridisch advies in te winnen, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket (gratis) of een huurrechtadvocaat.

Doorlooptijd

De gemiddelde doorlooptijd van een procedure bij de Huurcommissie is 4 tot 6 maanden van het moment dat je het verzoekschrift indient tot de uitspraak. De exacte duur hangt af van de complexiteit van de zaak en de drukte bij de Huurcommissie.

De doorlooptijd is als volgt opgebouwd:

• Ontvangstbevestiging: binnen 2 weken na indiening
• Voorlopig oordeel: 4 tot 8 weken na indiening
• Bezichtiging (indien nodig): 2 tot 4 weken na voorlopig oordeel
• Uitspraak: 4 tot 8 weken na bezichtiging of na reactietermijn

Gedurende de procedure blijf je je huidige huur betalen. Na een gunstige uitspraak wordt het verschil verrekend, eventueel met terugwerkende kracht tot maximaal zes maanden voor de datum van het verzoekschrift.

Tips voor een sterk dossier

De Huurcommissie beoordeelt je zaak op basis van feiten en documenten. Hoe beter je dossier, hoe groter de kans op een gunstige uitspraak. Hier zijn onze tips:

• Puntentelling meegestuurd. Bij huurprijsgeschillen is een concrete puntentelling essentieel. Bereken je punten vooraf en voeg de berekening toe aan je dossier. Onze calculator helpt je hierbij.
• Foto's van voorzieningen. Maak foto's van de keuken, badkamer, buitenruimte en verwarmingselementen. Dit helpt de rapporteur bij de beoordeling, ook als er geen bezichtiging plaatsvindt.
• Kopie huurcontract. Altijd meesturen. Het contract bevat de overeengekomen huurprijs, ingangsdatum en eventuele afspraken over servicekosten.
• Correspondentie met verhuurder. Bewaar alle communicatie: brieven, e-mails en eventuele WhatsApp-berichten. Dit toont aan dat je het geschil eerst zelf hebt geprobeerd op te lossen.
• WOZ-beschikking. De WOZ-waarde is een belangrijk onderdeel van de puntentelling. Voeg een kopie van je meest recente WOZ-beschikking toe.
• Energielabel. Het energielabel is vaak doorslaggevend voor het puntenaantal. Controleer of het label actueel is op EP-online.nl.

De Huurcommissie kijkt alleen naar de feiten. Emoties en persoonlijke omstandigheden spelen geen rol in de beoordeling. Een goede voorbereiding met concrete documenten en berekeningen vergroot je kans op succes aanzienlijk.