Maximale huurverhoging 2026: de percentages

De overheid stelt jaarlijks de maximale huurverhoging vast. Voor 2026 gelden de volgende percentages:

Sociale huur (tot 879,66 euro per maand)

De maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen is 4,1% per 1 juli 2026. Dit percentage is opgebouwd uit de CAO-loonontwikkeling (3,1%) plus 1 procentpunt. De verhoging mag nooit hoger zijn dan dit percentage, ongeacht wat er in je huurcontract staat.

Rekenvoorbeeld: betaal je 750 euro kale huur, dan mag de verhoging maximaal 30,75 euro per maand bedragen. Je nieuwe huur wordt dan 780,75 euro.

Vrije sector (boven de liberalisatiegrens)

Sinds 1 mei 2024 geldt ook voor de vrije sector een wettelijk maximum. In 2026 is dit 7,7%. Dit percentage wordt bepaald door het hoogste van twee berekeningen:

  • CAO-loonontwikkeling (3,1%) + 1 procentpunt = 4,1%
  • Consumentenprijsindex / CPI (6,7%) + 1 procentpunt = 7,7%

Het hoogste percentage geldt, in dit geval 7,7%.

Rekenvoorbeeld: betaal je 1.200 euro kale huur in de vrije sector, dan mag de verhoging maximaal 92,40 euro per maand zijn. Je nieuwe huur wordt dan maximaal 1.292,40 euro.

Nieuw sinds 2024: voor de invoering van de Wet betaalbare huur was er geen wettelijk maximum voor de vrije sector. Verhuurders konden toen verhogen met het percentage dat in het contract stond, soms 5% of meer per jaar. Die tijd is voorbij.

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Voor sociale huurwoningen geldt een extra regeling: de inkomensafhankelijke huurverhoging. Verhuurders mogen een hogere verhoging doorvoeren als het huishoudinkomen boven een bepaalde grens uitkomt:

  • Inkomen tot 52.753 euro: maximaal 4,1% verhoging (standaard).
  • Inkomen boven 52.753 euro (eenpersoons) of boven 62.300 euro (meerpersoons): verhoging van maximaal 50 euro per maand bovenop de huidige huur.
  • Inkomen boven 62.300 euro (eenpersoons) of boven 83.000 euro (meerpersoons): verhoging van maximaal 100 euro per maand.

De inkomenstoets wordt uitgevoerd door de Belastingdienst op verzoek van de verhuurder. Je ontvangt hierover een brief. De verhuurder krijgt niet je exacte inkomen te zien, alleen of je boven of onder de grens zit.

Uitzondering: de inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor huishoudens waarvan minimaal 1 lid de AOW-leeftijd heeft bereikt, en niet voor huishoudens van 4 of meer personen.

Huurverhoging na woningverbetering

Naast de jaarlijkse verhoging mag een verhuurder de huur verhogen na een woningverbetering. Dit is iets anders dan regulier onderhoud. Het verschil:

  • Onderhoud: reparatie of vervanging van bestaande voorzieningen (kapotte CV-ketel, lekkend dak). Hiervoor mag de huur NIET worden verhoogd.
  • Woningverbetering: toevoeging van nieuwe voorzieningen of verhoging van het comfort (nieuwe keuken, dubbel glas, extra kamer). Hiervoor mag de huur WEL worden verhoogd.

De huurverhoging na woningverbetering moet in verhouding staan tot de investering. Als vuistregel hanteren verhuurders en de Huurcommissie een percentage van de investering (doorgaans 5 tot 10% van de totale kosten op jaarbasis). Je moet vooraf schriftelijk akkoord gaan met zowel de verbetering als de bijbehorende huurverhoging.

Tijdlijn: wanneer mag de verhoging ingaan?

De huurverhoging volgt een vaste tijdlijn. De meeste verhuurders hanteren 1 juli als ingangsdatum:

  1. Uiterlijk 2 maanden van tevoren (dus voor 1 mei): de verhuurder stuurt je een schriftelijk huurverhogingsvoorstel. Dit moet per brief of via een wettelijk erkend digitaal systeem.
  2. Inhoud van het voorstel: het voorstel vermeldt je huidige huur, de nieuwe huur, het verhogingspercentage, de ingangsdatum en de wettelijke basis.
  3. Binnen 6 weken: je kunt bezwaar maken. Doe je niets, dan geldt de verhoging als geaccepteerd.
  4. Per 1 juli: de verhoging gaat in (als je niet tijdig bezwaar hebt gemaakt of als de Huurcommissie de verhuurder in het gelijk heeft gesteld).

Ontvang je het voorstel te laat (na 1 mei voor een ingangsdatum van 1 juli), dan verschuift de ingangsdatum automatisch. De tweemaandentermijn is wettelijk verplicht.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging

Ben je het niet eens met de voorgestelde huurverhoging? Dan heb je het recht om bezwaar te maken. Het proces verschilt per type woning:

Sociale huur

  1. Stuur binnen 6 weken na ontvangst van het voorstel een bezwaarbrief naar je verhuurder.
  2. Geef aan waarom je bezwaar maakt (verhoging boven maximum, onjuiste inkomenstoets, geen 2 maanden termijn).
  3. De verhuurder kan vervolgens een verzoek indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt of de verhoging terecht is.
  4. Zolang de procedure loopt, betaal je de oude huurprijs.

Vrije sector

  1. Controleer of de verhoging het wettelijk maximum (7,7% in 2026) overschrijdt.
  2. Zo ja: maak schriftelijk bezwaar bij je verhuurder.
  3. Komt de verhuurder niet tegemoet, dan kun je naar de Huurcommissie of de kantonrechter.
  4. Het deel van de verhoging boven het maximum is niet verschuldigd.
Belangrijk: betaal tijdens een bezwaarprocedure altijd de huur die je verschuldigd bent (de oude huurprijs). Stop nooit met betalen. Een huurachterstand kan leiden tot ontbinding van je huurcontract, ongeacht het bezwaar.

Huurverlaging aanvragen

Wist je dat je bij een te hoge huurprijs niet alleen bezwaar kunt maken tegen een verhoging, maar ook een huurverlaging kunt aanvragen? Dit kan als:

  • Je huur boven de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel ligt.
  • Je inkomen is gedaald en je huur relatief te hoog is geworden (huurverlaging op grond van inkomen, alleen sociale huur).
  • Er gebreken aan de woning zijn die de verhuurder niet verhelpt.

Bereken eerst je maximale huurprijs met onze gratis calculator om te zien of je in aanmerking komt.