Gemiddelde huurprijzen per stadsdeel
De verschillen tussen stadsdelen in Amsterdam zijn enorm. De onderstaande bedragen zijn indicatieve gemiddelden voor een tweekamerappartement (50 tot 65 m2) in de vrije sector, gebaseerd op aanbodcijfers van Pararius en het gemeentelijk onderzoek Wonen in Amsterdam.
- Centrum: 1.500 tot 1.900 euro per maand. De grachtengordel, Jordaan en De Wallen behoren tot de duurste gebieden van Nederland. Kleine appartementen met hoge WOZ-waarden.
- Zuid: 1.400 tot 1.800 euro per maand. Het Museumkwartier, De Pijp en Rivierenbuurt zijn populair bij expats en jonge professionals.
- West: 1.300 tot 1.600 euro per maand. Oud-West en de Baarsjes zijn flink gestegen. Overtoomse Veld en de Kolenkitbuurt zijn iets betaalbaarder.
- Oost: 1.200 tot 1.500 euro per maand. Watergraafsmeer en Indische Buurt zijn gewild. IJburg biedt meer nieuwbouw.
- Noord: 1.000 tot 1.350 euro per maand. Nog altijd de meest betaalbare optie, maar prijzen stijgen snel door de Noord/Zuidlijn en nieuwbouw rond NDSM.
- Nieuw-West: 950 tot 1.250 euro per maand. Slotervaart, Geuzenveld en Osdorp bieden de laagste huren. Veel naoorlogse bouw met relatief veel sociale huur.
WOZ-waarde en het puntenstelsel in Amsterdam
Amsterdam heeft een unieke combinatie die het puntenstelsel interessant maakt: kleine appartementen met hoge WOZ-waarden. De gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam lag in 2025 rond de 450.000 euro, maar de gemiddelde woonoppervlakte is relatief klein (veel woningen onder 60 m2).
Dat zorgt voor een spanning in het puntenstelsel. De WOZ-waarde levert veel punten op, maar oppervlakte en voorzieningen scoren beperkt. Hier komt de WOZ-cap van 33% om de hoek kijken: de punten op basis van de WOZ-waarde mogen maximaal 33% van het totale puntenaantal uitmaken. In Amsterdam wordt die cap regelmatig bereikt, waardoor de maximale huurprijs lager uitvalt dan verhuurders verwachten.
Rekenvoorbeeld: appartement in De Pijp
Stel, je huurt een tweekamerappartement van 48 m2 in De Pijp. Energielabel C, WOZ-waarde 385.000 euro, eenvoudige keuken, douche met toilet, geen buitenruimte.
- Oppervlakte vertrekken: 48 punten
- Verwarming: 2 punten
- Energielabel C: 22 punten
- Keuken: 7 punten
- Sanitair: 6 punten
- WOZ-waarde: berekend op circa 50 punten, maar door de 33%-cap afgekapt
Het totaal komt uit op circa 120 tot 130 punten. Dat plaatst deze woning in het sociale huursegment (maximaal 143 punten), met een maximale huurprijs van rond de 800 euro per maand. Op de vrije markt wordt voor zo'n woning al snel 1.400 euro gevraagd.
Veel sociale huur in Amsterdam
Amsterdam heeft het hoogste percentage sociale huurwoningen van alle grote steden: circa 42% van alle woningen. Woningcorporaties als Ymere, Eigen Haard, de Alliantie en Rochdale beheren samen honderdduizenden woningen. Toch wonen ook in de corporatiesector huurders die te veel betalen, bijvoorbeeld na een huurverhoging die het wettelijk maximum overschrijdt.
Sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) zijn ook woningen met 144 tot 186 punten gereguleerd in het middensegment. De gemeente Amsterdam schat dat tienduizenden woningen hierdoor in aanmerking komen voor een lagere huur. Vooral in Noord, Nieuw-West en delen van Oost en Zuidoost vallen veel woningen in dit segment.
Huurteam Amsterdam: gratis hulp
!WOON (voorheen het Wijksteunpunt Wonen) is een Amsterdamse organisatie die huurders gratis helpt bij het controleren van hun huurprijs, het opstellen van brieven aan de verhuurder en het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie. Ze hebben spreekuren verspreid over de stad.
Daarnaast biedt het Juridisch Loket gratis juridisch advies en kan de Woonbond ondersteuning bieden als je lid bent. Maak gebruik van deze hulp: het is er speciaal voor huurders die hun recht willen halen.
Scheefhuur en Airbnb-regelgeving
Amsterdam kampt met twee specifieke problemen op de huurmarkt:
Scheefhuur komt voor wanneer een huurder met een relatief hoog inkomen in een sociale huurwoning woont. De gemeente stimuleert doorstroming, onder meer via de inkomensafhankelijke huurverhoging. Huurders met een inkomen boven de inkomensgrens (circa 52.753 euro in 2026) kunnen een hogere huurverhoging krijgen.
Airbnb-regelgeving is aangescherpt. Sinds 2024 mogen woningen in Amsterdam nog maximaal 30 nachten per jaar via platforms als Airbnb verhuurd worden. Dit heeft indirect effect op de huurmarkt: minder woningen worden onttrokken aan de reguliere verhuur.
Specifieke aandachtspunten voor Amsterdam
Monumentenstatus
Amsterdam telt duizenden rijks- en gemeentelijke monumenten. Een rijksmonumentenstatus levert 50 extra punten op in het puntenstelsel. Dit kan een woning van het sociale naar het middensegment tillen. Controleer of je woning op de monumentenlijst staat via het Rijksmonumentenregister.
Energielabel en oudere woningen
Veel oudere Amsterdamse woningen (vooroorlogse bouw, grachtenpanden) hebben een slecht energielabel (E, F of G). Door de vernieuwde puntentelling per 2024 leveren slechte labels minpunten op. Een label F of G kan tot 15 aftrekpunten opleveren, wat de maximale huurprijs fors verlaagt.
Stap voor stap: controleer je huurprijs
- Zoek je WOZ-waarde op via het WOZ Waardeloket. Gebruik de WOZ-waarde per 1 januari 2025 voor huurjaar 2026.
- Meet je woonoppervlakte volgens NEN 2580. Alleen kamers van minimaal 4 m2 met een plafondhoogte van 1,50 meter tellen mee.
- Check je energielabel via EP-online. Geen label? Dan geldt het fictieve label.
- Inventariseer keuken en sanitair. Tel aanrechtbladen, kranen, douches, wastafels en toiletten.
- Bereken je punten met onze gratis calculator.
- Vergelijk met je kale huur (zonder servicekosten). Is die hoger? Dan betaal je te veel.
Betaal je te veel? Lees dan ons artikel Huurprijs te hoog? Dit kun je doen voor een stap-voor-stap actieplan.