WOZ-waarde en huurprijs: zo werkt de 33% cap

De WOZ-waarde van je woning speelt een belangrijke rol in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Maar anders dan bij andere categorieen geldt er een plafond van 33%: de WOZ-punten mogen nooit meer dan een derde van het totale puntenaantal uitmaken. In dit artikel leggen we de formule uit, laten we zien hoe de cap werkt en vertellen we hoe je je WOZ-waarde kunt opzoeken of aanvechten.

Hoe wordt de WOZ-waarde omgerekend naar punten?

De berekening is eenvoudig. De Rijksoverheid hanteert een vaste deler waarmee de WOZ-waarde wordt omgerekend naar punten:

Formule: WOZ-waarde / 14.453 = WOZ-punten

Rekenvoorbeeld

Stel, je woning heeft een WOZ-waarde van 350.000 euro:

350.000 / 14.453 = 24,2 punten

Deze 24,2 punten worden opgeteld bij de punten uit de andere categorieen (oppervlakte, energielabel, keuken, badkamer, buitenruimte, verwarming). Maar er geldt een belangrijke beperking: de 33% cap.

De 33% cap uitgelegd

Om te voorkomen dat woningen in dure gebieden (zoals Amsterdam of Utrecht) automatisch in de vrije sector vallen puur vanwege een hoge WOZ-waarde, heeft de overheid een cap van 33% ingevoerd. Dit betekent:

De WOZ-punten mogen maximaal 33% van het totale puntenaantal uitmaken.

De formule om het maximum aan WOZ-punten te berekenen is:

Maximale WOZ-punten = niet-WOZ-punten x 0,33 / 0,67

Voorbeeld zonder cap

Een woning met de volgende niet-WOZ-punten:

• Oppervlakte: 55 punten
• Energielabel (B, meergezins): 32 punten
• Keuken: 6 punten
• Badkamer: 4 punten
• Buitenruimte: 3 punten
• Verwarming: 6 punten
• Totaal niet-WOZ: 106 punten

WOZ-waarde: 220.000 euro. WOZ-punten: 220.000 / 14.453 = 15,2 punten

Maximale WOZ-punten: 106 x 0,33 / 0,67 = 52,2 punten

De berekende WOZ-punten (15,2) vallen ruim onder de cap (52,2), dus ze tellen volledig mee. Totaal: 106 + 15,2 = 121,2 punten.

Voorbeeld met cap

Dezelfde woning, maar nu met een WOZ-waarde van 950.000 euro (bijvoorbeeld in Amsterdam-Zuid):

WOZ-punten: 950.000 / 14.453 = 65,7 punten

Maximale WOZ-punten: 106 x 0,33 / 0,67 = 52,2 punten

De berekende WOZ-punten (65,7) overschrijden de cap (52,2). De WOZ-punten worden daarom afgetopt op 52,2 punten. Totaal: 106 + 52,2 = 158,2 punten.

Zonder de cap zou het totaal 106 + 65,7 = 171,7 punten zijn geweest. De cap scheelt in dit geval 13,5 punten, wat overeenkomt met circa 90 euro lagere maximale huur per maand.

Belangrijk: De 33% cap beschermt huurders in gebieden met hoge huizenprijzen. Zonder deze cap zouden veel woningen in grote steden automatisch in de vrije sector vallen, puur vanwege de vastgoedwaarde.

Waar vind je jouw WOZ-waarde?

Je WOZ-waarde kun je op drie manieren opzoeken:

1. Gemeentelijke aanslag

Elk jaar in februari of maart ontvang je een WOZ-beschikking van je gemeente, meestal gecombineerd met de aanslag gemeentelijke belastingen. De WOZ-waarde staat duidelijk vermeld op dit document. De peildatum is altijd 1 januari van het voorgaande jaar (de WOZ-beschikking van 2026 is dus gebaseerd op de waarde per 1 januari 2025).

2. MijnOverheid.nl

Log in op MijnOverheid.nl met je DigiD. Onder "Belastingzaken" of "WOZ" vind je je actuele en historische WOZ-waarden. Dit is de snelste digitale methode.

3. WOZ Waardeloket

Op wozwaardeloket.nl kun je de WOZ-waarde van elk adres in Nederland opzoeken. Dit is een openbare database: je hebt geen DigiD nodig. Let op: het waardeloket toont soms de waarde met een jaar vertraging.

WOZ-waarde te hoog? Bezwaar maken

Als huurder heb je er belang bij dat de WOZ-waarde van je woning niet te hoog is. Een lagere WOZ-waarde betekent minder WOZ-punten, een lager totaal en daarmee een lagere maximale huurprijs. Bovendien betaal je minder waterschapsbelasting als de WOZ daalt.

Hoe maak je bezwaar?

1. Check de deadline — Je hebt 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking om bezwaar te maken. Meestal is dit ergens in maart of april.
2. Verzamel bewijs — Zoek vergelijkbare woningen in je buurt die voor een lagere prijs zijn verkocht. Je kunt hiervoor het Kadaster (kadaster.nl) of funda.nl gebruiken.
3. Dien bezwaar in — Dit kan gratis, meestal online via de website van je gemeente. Sommige gemeenten hebben een digitaal formulier, andere accepteren een brief.
4. Wacht op de uitspraak — De gemeente heeft wettelijk tot eind december om te beslissen.

Kans van slagen

Volgens cijfers van de Waarderingskamer wordt ongeveer 30% van de WOZ-bezwaren gehonoreerd. Het is gratis en er zijn geen kosten als je bezwaar wordt afgewezen. Het loont dus bijna altijd om bezwaar te maken als je vermoedt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

Tip: Er bestaan gespecialiseerde bureaus (zoals no-cure-no-pay WOZ-bezwaarbureaus) die het bezwaar gratis voor je indienen en alleen een vergoeding ontvangen als het bezwaar slaagt. Dit kan een laagdrempelig alternatief zijn.

WOZ en de verschillende huursegmenten

De WOZ-waarde kan het verschil maken tussen het ene en het andere huursegment. Een hogere WOZ-waarde levert meer punten op, waardoor de woning sneller in een hoger segment terechtkomt.

Voor huurders is dit een nadeel: meer WOZ-punten betekent een hogere maximale huur. Voor verhuurders is het een voordeel: meer punten betekent meer huurinkomsten.

Door de 33% cap is het effect van de WOZ-waarde echter begrensd. Zelfs bij zeer hoge WOZ-waarden kunnen de WOZ-punten nooit meer dan een derde van het totaal uitmaken. De kwaliteit van de woning zelf (oppervlakte, energielabel, voorzieningen) blijft daardoor altijd bepalender dan de locatiewaarde alleen.