Servicekosten huurwoning: wat mag wel en niet? (2026)

Naast de kale huurprijs betaal je als huurder vaak servicekosten. Dit zijn kosten voor diensten en leveringen die je verhuurder verzorgt, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, een huismeester of meubilering. Maar niet alles wat verhuurders in rekening brengen, is ook daadwerkelijk toegestaan. In dit artikel lees je wat servicekosten precies zijn, welke kosten wel en niet mogen worden doorberekend, hoe de jaarafrekening werkt en wat je kunt doen als je servicekosten te hoog zijn.

Wat zijn servicekosten precies?

Servicekosten zijn alle kosten die je bovenop de kale huurprijs betaalt voor diensten en leveringen van de verhuurder. De kale huur is het bedrag voor het gebruik van de woning zelf. Servicekosten zijn alles daaromheen.

Het verschil is belangrijk, want het puntenstelsel (WWS) bepaalt de maximale kale huurprijs. Servicekosten vallen daarbuiten, maar zijn aan eigen regels gebonden. Je totale maandelijkse betaling is: kale huur + servicekosten.

Tip: Staat er in je huurcontract een totaalbedrag zonder uitsplitsing? Vraag je verhuurder om een specificatie. Je hebt recht op een duidelijk overzicht van welk deel kale huur is en welk deel servicekosten.

Welke servicekosten mag de verhuurder doorberekenen?

De wet maakt onderscheid tussen servicekosten die wel en niet zijn toegestaan.

Toegestaan

• Schoonmaak gemeenschappelijke ruimten: trappenhuis, hal, galerij, lift. Alleen de werkelijke kosten mogen worden doorberekend.
• Energie voor gemeenschappelijke ruimten: verlichting van het trappenhuis, lift-energie, verwarming van de hal.
• Huismeester/conciërge: alleen als er daadwerkelijk een huismeester is. De kosten worden verdeeld over alle bewoners.
• Glasverzekering: als de verhuurder een collectieve glasverzekering heeft afgesloten.
• Meubilering en stoffering: als de woning gemeubileerd of gestoffeerd is verhuurd. Alleen de werkelijke afschrijvingskosten.
• Wasmachines en drogers: in gemeenschappelijke wasruimtes. Alleen werkelijke kosten (energie, onderhoud, afschrijving).
• Signaallevering: centrale antenne-installatie (CAI), collectieve internetaansluiting.
• Warmtelevering: warmte-koude-opslag (WKO), blokverwarming, warm water via collectieve installatie.

Niet toegestaan

De volgende kosten mogen niet als servicekosten worden doorberekend:

• Administratiekosten: kosten voor het beheer of de administratie van de verhuurder. Dit zijn bedrijfskosten van de verhuurder.
• Onderhoudskosten aan de woning: schilderwerk, dakonderhoud, gevelreiniging. Dit valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
• Onroerendezaakbelasting (OZB): het eigenarendeel van de OZB is altijd voor rekening van de verhuurder.
• Rioolheffing: het eigenarendeel is voor de verhuurder.
• Opstalverzekering: dit is de verzekering van het gebouw, niet van de huurder.
• VvE-bijdrage: de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren is een eigenaarskost.
• Sleutelgeld of contractkosten: eenmalige bedragen voor het afsluiten van het contract zijn niet toegestaan.
• Borgsom die niet wordt terugbetaald: de waarborgsom moet worden teruggegeven (minus eventuele schade) bij vertrek.

Let op: Sommige verhuurders noemen onderhoudskosten "servicekosten" om ze door te berekenen. Controleer altijd de specificatie. Regulier onderhoud aan de woning is geen service aan de huurder, het is een verplichting van de verhuurder.

De jaarafrekening: zo werkt het

Als je servicekosten betaalt als maandelijks voorschot, heeft je verhuurder de wettelijke plicht om jaarlijks een gespecificeerde afrekening te verstrekken. Dit moet uiterlijk 6 maanden na het einde van het boekjaar gebeuren.

Wat moet er op de jaarafrekening staan?

• Een specificatie per kostenpost (niet alleen een totaalbedrag)
• De werkelijke kosten per post
• Het totaal aan betaalde voorschotten
• Het verschil (te betalen of terug te ontvangen)
• De verdeelsleutel (hoe worden de kosten over bewoners verdeeld?)

Recht op inzage

Je hebt het recht om de onderliggende facturen en documenten in te zien die de basis vormen van de afrekening. Vraag hier schriftelijk om bij je verhuurder. De verhuurder moet je dan binnen een redelijke termijn inzage geven.

Te veel betaald?

Blijkt uit de jaarafrekening dat je meer hebt betaald dan de werkelijke kosten? Dan moet je verhuurder het verschil terugbetalen. Is het andersom? Dan mag de verhuurder het verschil nabetalen. Maar als de verhuurder geen jaarafrekening heeft verstrekt, mag hij ook geen nabetaling vragen.

Servicekosten bij de Huurcommissie

Als je het niet eens bent met je servicekosten, kun je een procedure starten bij de Huurcommissie. Dit kan in twee situaties:

1. De hoogte van de servicekosten: als je vindt dat de kosten niet redelijk zijn of niet overeenkomen met de werkelijke kosten.
2. De jaarafrekening: als je geen afrekening hebt ontvangen, als de afrekening niet klopt, of als de verhuurder weigert het teveel betaalde terug te geven.

De Huurcommissie beoordeelt of de servicekosten redelijk zijn en doet een bindende uitspraak. De kosten bedragen 25,- voor de huurder. Je kunt een servicekostenprocedure ook combineren met een huurprijstoetsing.

Veelvoorkomende problemen

Servicekosten die eigenlijk kale huur zijn

Sommige verhuurders splitsen de kale huur bewust laag op en stoppen een deel van de huurprijs in de servicekosten. Dit is een bekende truc om huurtoeslag kunstmatig mogelijk te maken (huurtoeslag wordt berekend over de kale huur, niet de servicekosten) of om het puntenstelsel te omzeilen. De Huurcommissie kan de kale huur en servicekosten opnieuw vaststellen als dit gebeurt.

Geen specificatie op het contract

Volgens de wet moet je huurcontract een uitsplitsing bevatten van kale huur en servicekosten. Staat er alleen een totaalbedrag? Dan wordt wettelijk aangenomen dat 55% kale huur is en 25% servicekosten. De overige 20% wordt geacht voor gas, water en licht te zijn. Dit is zelden in het voordeel van de huurder.

Blokverwarming en warmtelevering

Bij blokverwarming of warmte-koude-opslag (WKO) levert de verhuurder warmte als een dienst. Hiervoor gelden aparte regels vanuit de Warmtewet. De maximale prijs voor warmtelevering wordt jaarlijks vastgesteld door de ACM (Autoriteit Consument & Markt). Controleer of je verhuurder niet meer rekent dan het wettelijk maximum.

Meubilering: afschrijving vs. nieuwwaarde

Huur je een gemeubileerde woning? Dan mag de verhuurder de afschrijvingskosten van het meubilair doorberekenen, niet de aanschafwaarde. Meubels worden in 5 tot 8 jaar afgeschreven. Na die periode mag de verhuurder geen meubilair-servicekosten meer berekenen voor die items. Controleer of de leeftijd van het meubilair klopt met de berekende kosten.

Wat kun je doen als je servicekosten te hoog zijn?

1. Vraag een specificatie. Heb je geen gespecificeerde jaarafrekening ontvangen? Vraag je verhuurder hier schriftelijk om.
2. Controleer de kostenposten. Vergelijk de doorberekende kosten met de lijst van toegestane en niet-toegestane kosten hierboven.
3. Vraag inzage in de facturen. Je hebt het recht om de onderliggende documenten in te zien.
4. Schrijf je verhuurder aan. Stuur een brief met je bezwaren en een verzoek tot aanpassing. Geef een redelijke reactietermijn.
5. Schakel de Huurcommissie in. Komt je verhuurder niet tot een oplossing? Dien een verzoek in (25,- leges).

Tip: Bewaar alle correspondentie met je verhuurder over servicekosten. Stuur belangrijke verzoeken per aangetekende post of email met leesbevestiging. Dit is bewijs als je later naar de Huurcommissie stapt.

Servicekosten en de maximale huurprijs

Het is belangrijk om te begrijpen dat servicekosten los staan van de maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel. Het puntenstelsel bepaalt de maximale kale huurprijs. Servicekosten komen daar bovenop, maar moeten wel voldoen aan bovenstaande regels.

Als je vermoedt dat je kale huur te hoog is, bereken dan eerst je punten en maximale huurprijs via onze calculator. Bekijk vervolgens of je servicekosten redelijk zijn en goed gespecificeerd.

Samenvatting

Servicekosten zijn een legitiem onderdeel van je maandelijkse woonlasten, mits ze voldoen aan de wettelijke regels. Je verhuurder mag alleen werkelijke kosten voor diensten en leveringen doorberekenen. Administratiekosten, onderhoud en eigenaarlasten horen daar niet bij. Je hebt recht op een jaarlijkse gespecificeerde afrekening en op inzage in de onderliggende facturen. Bij twijfel kun je de Huurcommissie inschakelen.