Huurcontract controleren: 7 punten om op te letten

Je hebt een huurwoning gevonden en het contract ligt klaar om te tekenen. Of je woont er al een tijdje en hebt het contract nooit goed doorgelezen. In beide gevallen is het verstandig om je huurcontract kritisch te bekijken. Fouten komen vaker voor dan je denkt, en sommige clausules kunnen je flink in de portemonnee raken. In dit artikel lopen we de 7 belangrijkste punten door.

Waarom je huurcontract controleren?

Een huurcontract is een juridisch bindend document dat de rechten en plichten van beide partijen vastlegt. Toch tekenen veel huurders zonder het contract zorgvuldig te lezen. Dat is riskant, want:

• Fouten komen regelmatig voor: verkeerde oppervlaktes, onduidelijke servicekosten of ontbrekende clausules.
• Je kent je rechten niet: wist je dat je verhuurder niet zomaar elk bedrag als servicekosten mag rekenen?
• Je huur kan te hoog zijn: als je woning onder het WWS valt, geldt er een wettelijk maximum dat je kunt controleren.

1. Type contract: bepaalde of onbepaalde tijd

Het eerste waar je naar kijkt is het type huurcontract. Er zijn twee hoofdvormen:

Contract voor onbepaalde tijd: dit is de standaard. Als huurder heb je sterke bescherming: de verhuurder kan het contract alleen opzeggen in uitzonderlijke gevallen (zoals dringend eigen gebruik of sloop). Jij kunt altijd opzeggen met een opzegtermijn van maximaal één maand.

Contract voor bepaalde tijd: dit is een tijdelijk contract dat automatisch eindigt na de afgesproken periode. Voor zelfstandige woningen geldt een maximum van 2 jaar, voor kamers 5 jaar. Na afloop hoef je niet te vertrekken als de verhuurder je niet tijdig (minimaal 1, maximaal 3 maanden van tevoren) schriftelijk informeert. In dat geval wordt het automatisch een contract voor onbepaalde tijd.

Let op: een verhuurder mag je niet meerdere keren achter elkaar een tijdelijk contract aanbieden voor dezelfde woning. Na het eerste tijdelijke contract ontstaat automatisch een contract voor onbepaalde tijd.

2. Kale huur vs. servicekosten

In je huurcontract moet duidelijk staan wat de kale huurprijs is en wat de servicekosten zijn. Dit onderscheid is cruciaal:

Kale huur: dit is de prijs voor het gebruik van de woning zelf. Dit bedrag wordt getoetst aan het WWS puntenstelsel. Alleen de kale huur telt mee voor de vraag of je in de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt.

Servicekosten: dit zijn kosten voor aanvullende diensten of leveringen, zoals:

• Gas, water en elektriciteit (als de verhuurder dit levert)
• Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
• Huismeesterdiensten
• Meubilering (gestoffeerd/gemeubileerd)
• Glasverzekering of serviceabonnement

Belangrijk: servicekosten moeten gespecificeerd zijn. Een verhuurder mag niet een vast bedrag noemen zonder uit te leggen waar het uit bestaat. Je hebt recht op een jaarlijkse afrekening van de werkelijke kosten. Betaal je voorschotten die hoger zijn dan de werkelijke kosten? Dan heb je recht op terugbetaling.

3. Is de huurprijs correct?

Dit is voor veel huurders het belangrijkste punt. Als je woning in het gereguleerde segment valt (tot 186 punten volgens het WWS), mag je kale huur niet hoger zijn dan het wettelijke maximum.

Controleer dit door het puntenaantal van je woning te berekenen en de bijbehorende maximale huur op te zoeken in de huurprijstabel. Als je meer betaalt dan het maximum, kun je een huurverlaging aanvragen.

Ook bij vrije sector woningen (187+ punten) is het goed om te controleren of de huurprijs marktconform is. Je hebt weliswaar geen wettelijk maximum, maar een sterk afwijkende prijs kan een signaal zijn.

4. Huurverhogingsclausule

Bijna elk huurcontract bevat een clausule over de jaarlijkse huurverhoging. Waar je op moet letten:

• Sociale huur: de maximale huurverhoging wordt jaarlijks vastgesteld door de overheid. In 2026 is dit maximaal 4,1% (inflatie + 1%) voor inkomens tot een bepaalde grens.
• Middenhuur: maximale verhoging is gelijk aan inflatie + 1%, met een absoluut maximum.
• Vrije sector: de huurverhoging is contractueel bepaald. Let extra op clausules die huurverhoging koppelen aan inflatie plus een vast percentage. Een clausule als "CPI + 3%" kan op termijn fors uitpakken.

Een huurverhoging moet altijd minimaal 2 maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd. Zonder tijdige aankondiging is de verhoging niet rechtsgeldig.

5. Onderhoudsverplichtingen

Het huurcontract hoort te vermelden wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud. De wet maakt een duidelijk onderscheid:

Groot onderhoud (verhuurder): buitenschilderwerk, dakbedekking, kozijnen, cv-ketel vervanging, riolering, fundering, gevel, leidingen in muren en vloeren.

Klein onderhoud (huurder): binnenschilderwerk, kranen vervangen, deurklinken, lampjes, kleine reparaties, scharnieren, stopcontacten, rolgordijnen.

Het Besluit kleine herstellingen bevat de volledige lijst van wat onder huurdersonderhoud valt. Alles wat daar niet op staat, is voor rekening van de verhuurder. Een verhuurder mag deze verdeling niet in het contract wijzigen ten nadele van de huurder.

6. Waarborgsom

De meeste verhuurders vragen een waarborgsom (borg) bij het tekenen van het contract. Let op de volgende regels:

• Sociale huur: de borg mag maximaal 2 maanden kale huur bedragen.
• Vrije sector: er is geen wettelijk maximum, maar 2 tot 3 maanden kale huur is gebruikelijk. Meer dan 3 maanden wordt als onredelijk beschouwd.
• Teruggave: de verhuurder moet de borg terugbetalen binnen 14 dagen na vertrek, tenzij er aantoonbare schade is die verrekend wordt. De verhuurder mag niet zomaar de hele borg inhouden.

Tip: Maak altijd foto's bij het intrekken en stuur deze naar je verhuurder. Dit voorkomt discussie bij het vertrek over de staat van de woning. Datumstempels op de foto's zijn extra bewijskrachtig.

7. Huisregels en verboden

Tot slot bevatten veel huurcontracten bepalingen over wat je wel en niet mag in en rondom de woning:

Huisdieren: een algeheel verbod op huisdieren is in de meeste gevallen niet afdwingbaar, tenzij er sprake is van overlast. Kleine huisdieren zoals katten of vissen mag een verhuurder niet verbieden. Grote honden of exotische dieren kunnen wel beperkt worden als dat redelijk is.

Onderverhuur: de meeste contracten verbieden onderverhuur zonder toestemming. Let op: als je je woning via Airbnb verhuurt terwijl dit in het contract verboden is, kan de verhuurder het huurcontract opzeggen.

Aanpassingen aan de woning: als huurder mag je de woning naar eigen smaak inrichten (schilderen, gordijnen ophangen, planken monteren). Ingrijpendere aanpassingen (muren verwijderen, badkamer verbouwen) vereisen schriftelijke toestemming van de verhuurder. Bij vertrek mag de verhuurder vragen om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen, tenzij de aanpassing de woning verbetert.

Controleer deze bepalingen voordat je tekent. Als je plannen hebt om de woning aan te passen of een huisdier te nemen, bespreek dit dan vooraf en leg afspraken schriftelijk vast.