Middenhuur in 2026: regels, grenzen en maximale huurprijs

Het middensegment op de huurmarkt bestaat officieel sinds 1 juli 2024. Sindsdien vallen honderdduizenden woningen onder gereguleerde huurprijzen die voorheen in de vrije sector zaten. De Rijksoverheid heeft de volledige wettekst en uitleg gepubliceerd. In dit artikel leggen we uit wat middenhuur precies inhoudt, welke regels er gelden in 2026 en wat je kunt doen als je woning net op de grens tussen twee segmenten zit.

Wat is middenhuur?

Middenhuur is het huursegment voor woningen die 144 tot en met 186 punten scoren in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). De maximale huurprijs in dit segment bedraagt in 2026 €1.228,07 per maand.

Het middensegment vult de ruimte tussen sociale huur (tot 143 punten, max €932,93) en de vrije sector (187+ punten, geen maximum). De term "middenhuur" verwijst naar zowel de puntentelling als de huurprijs: het zit letterlijk tussen de goedkoopste en de duurste categorie in.

Belangrijk: de maximale huurprijs van €1.228,07 geldt voor woningen met exact 186 punten. Een woning met 144 punten heeft een lagere maximale huur (rond de €940). Het precieze bedrag per puntenaantal kun je opzoeken in de huurprijstabel van het WWS of berekenen met onze calculator.

De Wet betaalbare huur uitgelegd

Het middensegment is ontstaan door de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking trad. Voor die datum gold het puntenstelsel alleen voor de sociale huursector. Woningen met meer dan 143 punten vielen automatisch in de vrije sector, ongeacht hun kwaliteit of puntenaantal.

De wet bracht twee grote veranderingen:

• Uitbreiding puntenstelsel. Het WWS geldt nu verplicht tot en met 186 punten. Verhuurders van woningen in dit segment moeten de maximale huurprijs respecteren.
• Regulering huurverhoging. De jaarlijkse huurverhoging in het middensegment is begrensd. Verhuurders kunnen niet langer onbeperkt de huur verhogen.

De wet geldt voor alle nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024. Voor bestaande contracten geldt een overgangsregeling: huurders die voor die datum al een contract hadden, kunnen een toets aanvragen bij de Huurcommissie als ze vermoeden dat hun huur boven het puntenmaximum ligt. De Huurcommissie beoordeelt dan het puntenaantal en bepaalt de maximale huurprijs.

Wie heeft er baat bij?

De Wet betaalbare huur is primair bedoeld voor huurders die voorheen in de vrije sector zaten, maar wiens woning eigenlijk minder dan 187 punten scoort. Deze huurders betaalden vaak marktprijzen die ver boven de maximale huurprijs op basis van punten lagen.

Concrete voorbeelden:

• Een appartement van 55 m² met energielabel B in een stad als Utrecht. Puntentelling: circa 160 punten. Maximale huur: rond €1.050 per maand. Veel van deze woningen werden verhuurd voor €1.300 tot €1.500. Die huurders kunnen nu verlaging aanvragen.
• Een bovenwoning van 70 m² met energielabel C in Rotterdam. Puntentelling: circa 170 punten. Maximale huur: rond €1.120. Ook hier betaalden veel huurders meer dan het puntenmaximum.

Daarnaast profiteren nieuwe huurders: verhuurders zijn verplicht om bij nieuwe contracten de maximale huurprijs op basis van het puntenstelsel te respecteren. Dit vergroot het aanbod van betaalbare huurwoningen in het middengebied.

Hoeveel huurders zijn geraakt?

Volgens schattingen van het ministerie van Volkshuisvesting vallen meer dan 300.000 huurwoningen in het nieuwe middensegment. Dit zijn woningen die voor de wetswijziging in de vrije sector zaten, maar op basis van hun punten eigenlijk onder het middensegment vallen.

Niet al deze huurders betalen momenteel te veel. Sommige verhuurders hanteerden al huurprijzen die onder het puntenmaximum lagen. Maar naar schatting betaalt een aanzienlijk deel van de huurders in dit segment meer dan de maximale huurprijs. Deze huurders kunnen actie ondernemen door eerst hun verhuurder aan te schrijven en vervolgens eventueel de Huurcommissie in te schakelen.

Maximale huurverhoging middenhuur

De jaarlijkse huurverhoging in het middensegment is begrensd op inflatie + 1 procentpunt. Voor 2026 komt dat neer op maximaal 4,1% (3,1% inflatie + 1%).

Dit maximum geldt ongeacht of de huidige huur nog onder de maximale huurprijs op basis van punten ligt. Je verhuurder mag de huur dus niet in een keer fors verhogen om "in te halen" naar het maximum. De verhoging is altijd begrensd op het jaarlijkse percentage.

Heeft je verhuurder een hogere verhoging aangekondigd? Dan kun je deze weigeren. Stuur een bezwaarbrief waarin je verwijst naar de wettelijke limiet. Reageert je verhuurder niet of houdt die vast aan de hogere verhoging? Dan kun je de Huurcommissie inschakelen.

Wat als je woning net boven of onder de grens zit?

De puntengrenzen tussen de segmenten zijn scherp. Een enkel punt kan het verschil maken tussen een gereguleerde en een ongereguleerde huurprijs. Hieronder de grenswaarden voor 2026:

Het verschil tussen 143 en 144 punten is minimaal in huurprijs (minder dan €7 per maand), maar wel relevant voor huurtoeslag: bij sociale huur kun je huurtoeslag aanvragen, bij middenhuur niet.

Het verschil tussen 186 en 187 punten is veel groter: bij 186 punten geldt een maximum van €1.228,07, terwijl bij 187 punten de huurprijs volledig vrij is. In de praktijk betalen huurders in de vrije sector vaak €1.500 tot €2.500 of meer. Een nauwkeurige puntentelling is daarom essentieel.

Twijfel je over het puntenaantal? Let dan extra goed op de volgende categorieën, waar de meeste discussie over ontstaat:

• Oppervlakte. Wordt de woonoppervlakte correct gemeten? Schuine wanden, vides en gemeenschappelijke ruimtes worden soms verkeerd berekend.
• Energielabel. Is het label actueel? Na verduurzaming kan het label omhoog gaan, wat extra punten oplevert.
• WOZ-waarde. Een bezwaar tegen een te hoge WOZ-waarde kan leiden tot minder WOZ-punten en mogelijk een lager segment.